Aménager les combles


Vous avez au dessus de chez vous des combles inutilisés et vous souhaitez les aménager pour les occuper. A Paris et en région parisienne, nos architectes répondent à vos questions pour vérifier si les combles sont récupérables et vous aider dans vos travaux.

Si les combles au-dessus de votre logement ne sont pas exploités, que ce soit en immeuble ou dans une maison, vous disposez peut-être là d’une opportunité pour vous agrandir sans déménager. Avant d’entamer des travaux d’aménagement et de rénovation, plusieurs points doivent être vérifiés.

Les combles sont-ils aménageables ?

La première chose à vérifier est la hauteur disponible. La question est de savoir si vous pouvez compter sur un véritable étage supplémentaire ou si vous avez juste la place de créer une mezzanine. Pour le savoir, rendez-vous dans vos combles, équipé d’un mètre, car tout est une question de hauteur. Mesurez et délimitez au sol la zone des combles dans laquelle vous pouvez vous tenir debout : la loi Carrez définie la surface utilisable supérieur ou égal à 1,80 m. Mais dans certains cas, des surfaces plus basses peuvent parfaitement être exploitées, comme dans cette rénovation.

3 options en fonction de la hauteur
3 options en fonction de la hauteur
Si cette zone représente une surface intéressante (au-dessus de 12 m²) vous allez pouvoir créer une véritable pièce en plus : chambre / salle d’eau / dressing ; c’est la suite parentale dont vous rêvez ! Comme sur la photo de gauche.
Si cette zone ne dépasse pas les 6 m², vous pouvez utiliser vos combles pour créer une mezzanine : agrandir une chambre, par exemple, en y installant la zone de couchage ou en implantant un coin bureau au-dessus du salon. Comme sur la photo du milieu.
Si vous ne pouvez nulle part vous tenir debout sous vos combles, tout n’est pas perdu ! Dans une chambre d’enfant, un coin couchage bas peut parfaitement convenir. Dans une pièce à vivre (salon/séjour) profitez de ce volume pour créer une double hauteur afin d’apporter du charme et du volume. Photo de droite.

Pour gagner en hauteur et créer un véritable niveau une autre solution consiste a déposer entièrement le plancher des combles et en recréer un, abaisser d'au moins 60 cm. Il faut pour cela que le niveau bas garde, après travaux, au moins 2,20 m de hauteur sous plafond (c'est ce que préconiseront tous les architectes). C'est ce que nous avons fait dans la rénovation de ce studio pour installer une mezzanine confortable sur laquelle il est possible d'atteindre le lit en restant debout.

Observer maintenant la structure de la toiture : les poutres, les fermes...

Pour aménager les combles, il est parfois nécessaire de modifier les fermes de la charpente qui traversent le volume et bloquent l’aménagement. Pour cela il est indispensable de faire appel à un bureau d'étude structure et un charpentier (c'est l'architecte qui coordonne ces professionnels). Mais il est aussi nécessaire dans le cas d'une copropriété comme à Paris, de demander l'autorisation lors d'une assemblée générale.

Une solution radicale consiste à remplacer les fermes par des portiques métalliques.

Dans cet exemple, d
eux fermes ont été modifiées. Les portiques métalliques,  montés dans l’épaisseur des pannes ont permis de récupérer un beau volume aménageable au dernier étage de cet immeuble à Paris et de créer ainsi un duplex (environ 9500 €HT pour les deux fermes).

 

Observez aussi le plancher

Dans les immeubles parisiens, le plancher des combles n’a pas été conçu pour supporter les charges normales d'un usage d'habitation. Il est donc souvent (quasi systématiquement) nécessaire de le renforcer avant d’aménager la surface. Selon le mode constructif (métal, bois ou béton : à vérifier avec l'architecte et le bureau d'étude) les techniques sont différentes mais comptez qu’une bonne partie du budget y sera consacré.

De plus, l’ouverture de la trémie dans le plancher d’étage nécessite de sectionner une partie de la structure porteuse. Il faudra donc reporter les charges en positionnant des poutres de renforts. Si vous positionnez votre escalier dans le sens des poutres ce travail de structure sera plutôt simple. En revanche si vous décidez de placer l’escalier dans l’autre sens, il faudra placer des poutres de renfort plus longues, le travail sera plus compliqué et coûtera plus chère. C'est bien sur un point important que l'architecte prend en compte pour dessiner sont projet d'aménagement.

Vous devez aussi réfléchir à la position de l'escalier qui va déterminer l'aménagement et l'organisation des pièces en bas comme en haut.

En règle général il doit aboutir au niveau de la plus grande hauteur sous plafond de sorte de rester debout sans baisser la tête en montant. Faites lui suivre la pente du toit jusqu’au faîtage. Si vos combles dépassent 30 m², et que vous souhaitez distribuer plusieurs pièces, l’escalier doit être implanté au milieu de l’espace disponible. Pour une surface plus petite ou si vous aménagez les pièces en enfilade, il peut être installé sur un côté.

Pour être confortable à monter et à descendre, un escalier doit respecter la règle suivante : 60<2H+G<65. Deux fois la hauteur d’une marche plus le giron (c'est-à-dire la largeur où l’on pose le pied) doivent être comprises entre 60 et 65 cm. C'est la règle que suivent tous les architectes. Mais un coin bureau ou une chambre d’amis sous les combles peuvent se satisfaire d’un escalier plus raide ou d’une échelle de meunier.

Aménager les combles, c’est aussi faire entrer la lumière : fenêtre de toit, velux, lucarne, chien assis, le choix est large.

Pour respecter l’harmonie de la façade et de la toiture, votre mairie (car il faudra déposer une demande d'autorisation) peut vous imposer des formes et des matériaux. Le dossier sera d'autant plus facile à faire passer que les fenêtres que vous installez en toiture s'alignent avec celles de la façade.
Pour assurer un bon éclairement de la pièce, la surface vitrée doit correspondre à 14% de la surface habitable de la pièce. Mais cela peu varier suivant l'orientation. Dans des combles de 50 m² au sol (surface habitable d’environ 32 m²) il faut prévoir 4.5 m² de surface vitrée. Répartissez cette surface en deux ou trois fenêtres plutôt qu’une grande verrière.
Pour éviter les surchauffes durant les mois les plus chauds, n’implantez pas toutes vos fenêtres côté sud, même en région parisienne.

Comment optimiser l'espace disponible dans les combles pour installer un maximum de rangement ?

L’aménagement des combles fait ressortir un grand nombre de recoins dont nous pouvons tirer parti pour installer des rangements : meubles, penderies, tiroirs ou casiers. Le but : exploiter au maximum chaque centimètre carré. Pour s’adapter aux configurations de chaque habitation, nous sommes généralement obligés, dans ces conditions de faire réaliser des meubles sur mesure. Que ce soit pour exploiter le volume bas en sous pente de la toiture, avec des tiroirs ou des meubles à roulettes par exemple; la surface éclairée devant une lucarne avec un bureau escamotable; ou pour garnir les fermes de la charpente en installant une bibliothèque traversante.

L’isolation va représenter un poste important de votre chantier et de vos dépenses

Elle est indispensable pour réduire les consommations d’énergie et surtout pour assurer votre confort été comme hiver. Plusieurs options sont possibles :
Le sarking et le panneau de toiture sont deux techniques efficaces d’isolation par l’extérieur. Dans les deux cas l’isolation sera placée sur les fermes. La charpente restera donc visible depuis les combles. Cette solution est à privilégier dans le cadre d’une grosse rénovation qui prévoie la réfection de toute la toiture.
L’isolation par l’intérieur dissimulée sous des plaques de plâtre ou des lambris est plus simple à mettre en œuvre mais elle présente l’inconvénient d’abaisser la hauteur des combles : 20 cm si vous respectez simplement la réglementation "rénovation"; et prés de 35 cm si vous vous alignez sur les préconisations de la RT2015.

Dans un immeuble, les combles appartiennent à la copropriété. Si vous habitez au dernier étage vous pouvez les acheter moyennant finance.

Les combles appartiennent à la copropriété, il est nécessaire de les acheter pour les aménager. Il est difficile de savoir combien coûtent des combles, à quelle prix les acheter, ou quel montant vous devez proposer à vos voisins pour qu'ils acceptent votre offre. La copropriété peut les vendre pour 1 euro symbolique (c'est rare mais ça arrive) ou un calcul compliqué sert de référence. Par exemple: la moitié de la plus-value apportée à l’appartement (déduction faite des frais d’acquisition et de travaux). Dans tous les cas, il s'agit d'une négociation.

L’achat doit être voté lors d’une assemblée de copropriétaires (dans le cadre de l’article 26 du code de la copropriété) par une double majorité. C’est-à-dire qu’il faut réunir à la fois les 2/3 des voix et la majorité de tous les copropriétaires, présents ou non. Par exemple, dans une copropriété comptant 20 membres représentant au total 1000 voix. La double majorité exige au moins un vote positif de 11 copropriétaires représentant au moins 667 voix.
 
Cas particulier : si les combles ne sont accessibles que par l’habitation du dernier étage (pas de trappe dans les parties communes), s’ils ne sont d’aucune utilité pour les autres copropriétaires (pas d’accés au toit, pas de machinerie ascenseur) : ils sont de fait la propriété de l’habitation du dernier étage (jurisprudence : cass. 3éme civ.17 janvier 07). Mais attention, ça n'est pas une règle absolue.
 

Même si vous êtes propriétaires des combles, vous devez demander une autre autorisation pour modifier les éléments de structure.

La toiture, la charpente et les planchers restent des parties communes. Si vous souhaitez les modifier pour aménager les combles, vous devez passer par un autre vote (article 25, majorité normale de 51%) en assemblée générale, même si les travaux restent à vos frais. Ce vote concerne toutes les modifications apportées aux parties communes :
  • Ouverture d’une trémie d’escalier dans le plancher des combles (pour réunir les deux lots).
  • Renforcement du plancher des combles si nécessaire.
  • Modification de la charpente si besoin.
  • Ouverture de fenêtres de toit ou de lucarnes dans la toiture (velux).
  • Dépose d’anciens conduits de cheminée.
Les détails de l’aménagement intérieur ne regardent pas les copropriétaires. Pour mettre cette résolution à l’ordre du jour, il faut communiquer :
  • Une présentation de votre projet.
  • Les plans précisant l’emplacement des trémies, fenêtres, modifications…
  • Une étude d’un bureau d’études structures.
  • Votre engagement à :
    • Obtenir les autorisations administratives (PC ou DP).
    • Faire intervenir des entreprises assurées.
    • Souscrire une assurance dommage ouvrage.
Cas particulier : les copropriétaires peuvent vous accorder une autorisation de principe sur la base d’un dossier très simplifié, sous réserve que vous transmettiez un dossier complet avant les travaux.

Est-il possible de créer une terrasse sur le toit ?

Administrativement, la réponse dépendra principalement de Architecte des bâtiments de France (ABF) de la zone. A Paris, en fonction du quartier, des bâtiments environnants, de la forme de votre toiture et du style de votre immeuble, l’ABF peut vous refuser simplement la création d’une terrasse. Considérant que cela va nuire au paysage urbain. Il peut parfois vous demander d’en réduire la taille, ou de la positionner côté cour pour minimiser son impact.
 
À Paris, les ABF sont répartis en 7 zones regroupant plusieurs arrondissements (7,14,18 / 3, 4 / 11, 12, 13 / 1, 8, 10 / 5, 6, 17 / 2, 9, 16 / 15, 19, 20). Dans certaines zones, la création d’une terrasse n’est tout simplement pas envisageable, dans d’autres, la discussion peut s’ouvrir.

Avant les travaux vous devez déposer une déclaration préalable (un mois d’instruction) si vous créez moins de 20 m² et un permis de construire (deux mois minimum d’instruction) si vous créez plus de 20 m²

Il ne s’agit pas que de simples formalités car ces autorisations peuvent vous être refusées. Le blocage vient généralement des architectes de bâtiments de France qui sont consultés dés lors qu’un bâtiment historique se trouve à proximité de votre chantier (quasiment partout à Paris). Pour préserver les lieux, ils peuvent alors vous interdire toute modification de toiture ou vous imposer des techniques ou des produits afin de ne pas dénaturer le site. Ne prenez pas le risque de passer outre les exigences des ABF (Architectes des bâtiments de France), vous pouvez être contraint de détruire votre aménagement et de remettre en état la toiture, à vos frais.

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